蓬达——精耕中国旅游地产

——山东蓬达集团董事长盖其东访谈

山东蓬达集团董事长盖其东

    一家濒临倒闭的印刷企业，在短短几年，迅速发展成为集房地产、建筑建材、金融、印刷、超市、旅游、酒店等于一体的拥有净资产3亿元的现代化、多元化的企业集团。8年多以前，没有多少人能够真正的了解和关注过“蓬达”，但在新世纪之时，“蓬达”二字对蓬莱人来说，已经成为一种品质、一种文化的象征。而创造这一奇迹的盖其东先生，也当之无愧地成为胶东地产界的一匹“黑马”。他代表了这样一批后发制人的多元化的集团企业——在困境中崛起，把握完成原始积累的一次次时机，迅速借助资金杠杆，走多元化发展的道路，成功进入高端的地产市场。自1999年用5年间完成开发建筑面积达50余万平米的商业物业和住宅物业。这些具有优良品质的项目为蓬达带来的不仅是经济效益，更带来了品牌效益。2005年，八万多平方米四星级产权式酒店蓬达金港湾大饭店的兴建，标志着“蓬达”全面进军旅游地产的开端，掀起了蓬莱房地产业走向更高层次的序幕。“蓬达”二字在蓬莱人的心中越来越亲切、越来越受到瞩目。盖其东心中的蓬达形象也越来越清晰，越来越丰满，他以其与众不同的气质和独到的眼光在旅游和地产相结合的新领域里创造了一个又一个的奇迹，同时，在其他“跟进者”尚未反应过来时即迅速完成了旅游地产在山东半岛的布局，产业链之完整，规模之庞大使其成为山东旅游地产的领军人物。

    近年来，房地产开发的热点正逐步从住宅开发领域转向住宅以外的房地产市场，尤其是旅游地产的开发与经营。由于“5+2”的生活工作方式，一年中三次七天长假以及各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的都市人提供了难得的休闲放松时间。有数据显示，旅游度假消费已被越来越多的开发商看好，从专业细分角度来看度假房产，应当属于旅游地产的范畴，用业内的行话来说，这仍是一块被完整封存的大“蛋糕”，如何将这块“蛋糕”做大，便成了很多人都在探索的问题。如何有效保护与利用土地资源与人文历史资源，做好旅游房产，是盖其东反复思考的问题，他是如何结缘产权酒店的呢？又是用何理念来经营他的产品的呢？本刊记者就有关问题与盖其东进行了交流与探讨。

    记者：盖总，能就旅游地产的基本理念谈谈您的看法吗？

    盖其东：旅游地产是利用旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机的房地产开发营销模式。它是旅游与房地产结合的产物，是以旅游开发为主导，以旅游为前提条件的房地产开发与经营。结合业内公认的旅游地产理念，我想目前旅游地产大体可以做如下分类。

    一是旅游景区地产，参观景点，有人文景观和自然景观的东西。

    二是旅游商务地产，比如说旅馆、娱乐城、商店，也就是供旅游用的房地产。

    三是旅游度假房地产，一些宾馆、度假村，产权式酒店，分时度假等等，叫做旅游度假地产。

    四是旅游住宅房地产，真正是老百姓买房去住的。

    从这样的划分方法上看，蓬达集团开发的产权式酒店公寓应该属于第三方面，定位于旅游度假地产。

    记者：为何首先在蓬莱做产权式酒店？

    盖其东：随着经济的发展，旅游将不再是少数人奢侈的生活方式，而是一种大众化的活动。尤其是随着“双休日”、“三个旅游黄金周”的出现，我们一年内可以自由支配的时间就多达114天，并将随着“奖励旅游”、“带薪旅游”等政策出台，为人们提供了更充足的休闲时光。同时随着工业化、城市化进程的加快，城市居民也越来越多，久居城市的居民，都渴望回归大自然，享受十天半月的宁静生活，彻底放松一下自己。在这样的时代背景下，如果还是单一的观光游，就难以满足国内外游客多方面的需求。为此，由提供单一的观光型旅游产品转向提供观光与休闲度假相结合的旅游产品，已成为旅游业加速产品结构调整、实现产品升级换代，以顺应国际旅游市场的发展需求，增强旅游产品竞争力的必然趋势。业内人士说得好，如果说20世纪是国内观光旅游蓬勃发展的时期，那么21世纪将成为以休闲度假为主要特征的旅游新时代。

    蓬莱在历史上就是有着丰富文化底蕴的旅游城市，近年来政府加大了开发旅游业的力度，随着城市面貌的巨大变化，以及火车的通车，和平颂文化艺术节的圆满成功，使得蓬莱旅游业和房地产业迎来了空前发展的机遇，产权式酒店是个逐步形成的过程，拿到土地后，赋予它怎样的生命，是我们一直在思考的问题，我们发现产权式酒店以其经营创新模式，成为最受大众家庭青睐的投资工具，产权式酒店在国内各旅游及经济繁荣城市，已经获得很大成功，目前在蓬莱产权式酒店是个空白，因此，在蓬莱做产权式酒店完全是依据市场需求而定的。

    记者：请问您是如何理解产权式酒店的？

    盖其东：所谓产权酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的免费入住时间段，可以委托管理公司经营，并享受一定的分红或固定回报，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。因此，产权式酒店是一种最具投资价值的物业类型。

    产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物，无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。产权酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

    全产权酒店公寓是与酒店一体集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，向业主承租并统一服务和管理、面向社会经营的酒店套房。重要的是它向住客提供了家庭式的居住环境，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。同时，无须支付非常高额的居住费用。因此，备受高档次家庭自住与有中短期租赁需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。国际级酒店公寓，最特殊的投资工具，其平均收益率远远高于一般房地产，抗风险能力高于商铺、证券、基金等传统投资工具，精通投资的人都想在酒店公寓上分得一杯羹，因此，国际酒店公寓投资被称为神坛上的游戏。

    记者：目前蓬达集团全面进入旅游地产领域，其优势主要体现在那些方面呢？

    盖其东：首先在企业规模上，蓬达集团注册资本壹亿元，现有总资产过10亿元人民币，是以房地产、建筑建材、金融、印刷、超市、旅游、酒店等为主，跨地区经营的综合企业集团。

    我们在房地产领域，先后开发了蓬莱“蓬达花园”、蓬莱“蓬达商城”、莱阳“蓬达花园”、莱阳“旌旗广场”、栖霞“海福莱花园”、海阳“新元广场”等优质住宅物业；在酒店运营领域，新成立了北京蓬达度假酒店管理有限公司，正在经营和开发的有北京金色假日酒店、蓬达望海楼酒店公寓、蓬莱蓬达大酒店、莱阳旌旗广场宾馆、沾化蓬达大酒店、蓬莱蓬印宾馆、蓬达金港湾大饭店（四星级）、海阳海福莱大饭店（四星级）、长岛蓬达分时度假大酒店、长岛东海赢洲国际会议度假村等酒店物业；在旅游领域，拥有长岛老渔寨风景区、烟台招商旅行社、蓬莱弗兰克国际文化艺术发展有限公司。

    蓬达集团集合八年房地产、旅游、酒店经营丰富的成功经验，迎合旅游市场发展需求，全面进入旅游地产的开发和运营，以“蓬达集团---中国旅游地产创新示范团队”为人才发展目标，以“蓬达地产—精耕中国旅游地产”为企业发展理念，整合资源、创造精品，走在中国旅游地产最前沿，为中国旅游地产的发展做不懈的努力。

    记者：2006年11月18日，2006年第三届全国产权酒店合作发展论坛在海南三亚召开，来自全国产权酒店领域研究和开发的几十名专家参加了论坛。您应邀参加并作了题目为《产权酒店回报模式及交换平台》的精彩演讲，为产权酒店的发展建言献策，为业界集思广益，对中国的产权酒店的发展起到积极的推动作用，在业内也引起了一定的轰动。在未来蓬达集团陆续开发的产权式酒店是打算如何取信于投资者和占领市场？

    盖其东：首先集团有别于一般开发公司和物业公司，它集投资、开发、置业三位于一体，环环相扣。集团拥有大部分产权，是大股东；出售的仅仅是部分产权，投资者是小股东。因为产权式酒店成功的要素不仅仅在于建筑与内部实施，更在于后期经营。为了保证投资的安全性，增强后期运营中的抗风险能力，首先在产品的价格定位上非常理性，我们倡导的就是“低房价，低回报”。使酒店能经营，承诺业主的能够兑现。其次就是要灵活多变地为业主做好产权酒店的回报种类和经营的回报。还有一个问题就是酒店的交换网和如何利用酒店的交换网提高入住率。一个产权酒店大约有100个到600个业主不等，每一个业主都可以享受10到30天不等的免费入住权益；一个酒店一年需要免费的房间加起来大约有10000间左右，那么10个酒店就有10万间，如果有一个交换网络给业主可以交换到不同的酒店入住，自己管辖的酒店比较好交换，那么这样就给业主提供了一种独到的服务，当然这里面也不是同等交换，主要是利用点数来控制交换时间、不同星级的酒店、淡旺季来进行平衡，这样就能组成一个庞大的业主会员，业主就不只到你所买的酒店进行免费入住，到交换网络里的任意一酒店都可以享受入住权益。购置产权酒店客房全产权的业主和购置分时度假酒店客房使用权的业主，可以由酒店管理公司依据换算的“点数”来平衡其免费入住时间，利用交换网络平台，互换到网络系统异地酒店居住，帮助业主实现休闲度假旅游的消费意愿。通过这种方式做产权酒店需要一个产业化的发展策略，网络是一个促销的手段，目的是服务于业主。目前，蓬达集团在全国各地都有自己的产权酒店，产权酒店产业化的发展已初具规模，酒店交换网络也大大提高了入住率。这个平台掌握了大量的免费客房，有一部分房源业主可能消费不完全，在交换的过程当中可能剩余一些房间，可以利用这些免费房来向社会会员搞各种各样的优惠活动，吸引大量社会商务和度假的成员，从而提高酒店的入住率。发展社会会员成为业主会员才是最终目的，只有这样产权酒店才能稳定的发展。目前蓬达集团产权酒店已经建立了自己的酒店交换网络，初步形成了一个完整的产业链。蓬达集团利用产权酒店交换网实施产权酒店连锁经营，尤其在旅游旺季，客人络绎不绝，仅在蓬莱相关酒店日接待近千人，获得良好的经济效益，具有较强的经济价值和经营潜力。

    记者：蓬达集团的产权酒店目标定位是什么？

    盖其东：高起点打造胶东最好的高星级产权式酒店是蓬达集团目前产权酒店开发和运营的目标。现代化的建筑外型，与凸现胶东人文底蕴的内部实施相得益彰，在细节上下功夫，以客房内部设计方面，将胶东传统文化最具代表元素纳入其中，追求现代的舒适性与本土文化的有机结合。

    蓬达集团在蓬莱率先推出旅游地产经营理念，以产权酒店这种房地产和旅游业结合的新型产品，开辟了蓬莱房地产市场发展新的经营模式。新成立的蓬达度假酒店管理有限公司，将集团公司所开发的酒店和接管经营的北京金色假日酒店等产权酒店、度假公寓，与同时建立的蓬达产权酒店交换网络系统，在全国20多个城市实施产权酒店集团规模连锁经营。当前主要实施目标战略区域布点为：“三长”、“三黄”、“三南”。“三长”即：长城、长江、长岛；“三黄”即：黄山、黄河、黄海；“三南”即：海南、云南、济南。目前尚余长江和黄山、海南和云南未涉足，蓬达集团正在积极探索延伸发展。凭借蓬莱历史文化名城及休闲旅游度假品牌，依托蓬莱基地，组成蓬达旅游地产度假酒店服务的航空母舰，在极大提高蓬莱旅游接待能力的同时，繁荣半岛旅游经济和国内旅游业。

    记者：蓬达集团成功的重要条件是什么？您是如何看待未来中国的度假市场的？。

    盖其东：近年来城市化进程的高速发展，为蓬达集团开发产权式酒店创造了千载难逢的发展机遇。2005年房地产业随着国家宏观政策的调控，以及消费者的日渐成熟，将进入一个理性消费时期，这对蓬达集团来说是挑战也是机遇。我始终认为“做旅游地产，一定要持有独特的、惟一的和不可复制的旅游资源。一定要着眼于景观背后的历史文脉和文化底蕴，这是唯一的，不可复制的”，依托蓬莱历史名城这一得天独厚的优势，大有开发产权酒店文章可做。

    全产权酒店公寓做为旅游地产最高表现的物业形态，始发于欧美旅游圣地；在中国，兴起于海南、广东、北京、上海等旅游型城市，由南向北，迅速风靡全国。以销售客房产权、度假时限为主，以国际知名的酒店品牌、专业的运营管理保障、丰厚的投资回报、便捷而宽泛的服务网络为强势吸引点，受到众多投资群体的追捧!

    中国旅游地产2006年是一个开始年，中国正在兴起度假地产，2010年中国的度假竞争将会开始，我们现在要做一些准备，当然海南是我国最早的度假城市，现在度假市场还没有完全开发出来，在不远的将来，预计在5年之后，产权酒店将发挥它不可估量的作用。

    记者：蓬达集团定位于“精耕中国旅游地产”，那么在发展规划上有怎样的打算呢？

    盖其东：“精耕中国旅游地产”是由蓬达集团结合多年地产开发经验，创新性总结与归纳出的中国旅游地产开发的领先性思想和方法论。这既代表了一种全新的地产开发模式，又隐含了中国房地产业的主体—开发商群体对于国土资源的尊重和科学开发的趋势。在旅游地产发展规划上，我们有一个初步的“近、中、远”三期发展规划。一是近期首先要集中精力把已经开始运营的望海楼公寓酒店、蓬达大酒店和开始装修的海阳海福莱大饭店推向市场；二是中期目标，正在开发建设的蓬莱金港湾一期工程23000平方米主体已基本完工，进入前期初装修准备阶段，二期金港湾大饭店也马上开工建设，长岛东海嬴洲国际会议度假村（五星级大酒店）和长岛蓬达分时度假大酒店也将进入实施阶段；三是远期目标要建立蓬达旅游度假连锁酒店及扩展酒店网络交换平台，计划在全国主要旅游景区开发建设20多家酒店，其中包括已经开始运营的北京金色假日酒店、沾化蓬达大酒店、莱阳旌旗广场宾馆等。

    蓬达集团，以实力铸造品牌，本着先开发和经营、后上市的原则，彻底颠覆行业陈俗，全部现房发售，并以良好的经营业绩为保障，为客户创造真实价值。

    作为重力打造旅游产业并以此为城市发展核心动力的旅游型城市——蓬莱，旅游经济每年以惊人的速度增长，但作为旅游服务产业链的重要组成部分——旅游地产却一直未有质的飞跃。如今，这一物业形态正式进入蓬莱，必将掀起新一轮投资浪潮。

    记者：旅游地产毕竟只是房地产这个大行业中的一个分支，盖总您是如何看待房地产这个大范畴的？

    盖其东：中国房地产业以全新的理念，与时代发展同步成长，中国房地产业将面临着大洗牌、大整合，旅游房地产将在一定时期内影响中国房地产业的发展走势，成为中国房地产业强有力的生力军。在新世纪，大力发展旅游房地产符合国家产业政策导向，一定会创造旅游地产新的辉煌。

    短短的几年里，蓬达集团的总资产已经达到十多亿的规模。尽管成绩骄人，倍受注目。但是，盖其东更清楚今天的“小成绩”得益于谦虚，得益于奋斗，得益于包容，得益于始终如一，而未来来自市场竟争的压力将会越来越大，企业的辉煌大业还需要不折不扣的坚持和努力。

    一个响亮的品牌，会使购房者在准备购房的第一时间内想到它所代表的房地产企业；一个优秀的品牌，意味着它拥有一大批忠诚的客户群体；一个始终如一的品牌，意味着它将是房地产业竞争的最后赢家。而拥有一个不断追求卓越的品牌守护者，意味着蓬达必将所向披靡，无往而不胜！我们有理由相信蓬达集团在旅游度假地产开发的征程中，会越走越好，并不断拓展辉煌。