近日，北京陆续发布多项“十五五”专项规划，覆盖交通、公共服务、基础设施、消费等领域，核心目标是到2030年取得阶段性成效。宏观经济“动能向新、结构向优”的转型态势，正切实地映射于北京商办领域。“站在新起点，北京商办市场已超越单纯的物理空间属性，成为承载科技创新、产业升级与城市动能转换的核心载体。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“尽管面临阶段性的去化压力与多重挑战，但在总部经济与新质产业的双引擎引领下，北京办公楼市场展现出强劲的基本面韧性，并释放出丰富的结构性机遇。”

　　10月20日，仲量联行发布《2026年第三季度北京房地产市场回顾》。报告显示，三季度北京办公楼市场迎来甲级供应高峰，零售地产业态加速迭代，以“新鲜零食”为代表的新兴赛道崛起并带动客流，工业物流市场需求显著回暖，净吸纳量创近三年单季新高。报告同时披露了办公楼、零售地产和工业物流市场的关键数据，以下均以文字形式呈现。

　　零售市场：传统超市退场，“新鲜零食”与主题美食广场兴起

　　消费市场方面，报告显示，2026年1至8月，北京全市社会消费品零售总额同比下降2.1%，宏观经济压力持续传导。在此背景下，传统超市功能逐渐解体，向精品化、独立化细分业态转型。以“新鲜零食”为代表的新兴赛道迅速崛起，清山森、大口兽等品牌于三季度首次进入北京市场并密集拓店。同时，原超市空置面积正逐渐被具备鲜明IP属性、环境舒适的主题美食广场取代，这些新兴业态凭借较高人气，成为购物中心引流的新引擎。

　　供应方面，三季度北京市区市场和郊区市场各有一个新项目入市。位于望京商圈的望京V-Hub经改造升级后正式开业，客流表现优异；位于昌平未来科学城的保利时光里首期购物中心同步开业。得益于新项目较为可观的开业率，全市空置水平尚未承压，市区及郊区市场空置率均小幅下降0.4个百分点，分别录得6.3%和9.0%。三季度市区市场新增供应为4万平方米。

　　租金方面，受整体需求疲软影响，租金下行压力持续。第三季度，市区及郊区市场租金均环比下跌2.4%，核心市场租金环比下跌2.5%，核心项目租金承压态势未减。业主方采取租金让步和品牌高频汰换的组合策略，通过动态优化品牌组合维持商场新鲜度，以稳固入驻率并提升吸引力。

　　展望未来12个月，市区市场将密集迎来多个重磅项目入市。东外39Mall将于年底开业，太古坊二期和华润万象城也将于明年陆续亮相。这些项目在加剧市场竞争的同时，将通过引入大量首店品牌与前沿业态，为北京零售市场注入新活力。仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，尽管短期面临宏观与供需双重挑战，但北京零售市场正通过业态创新与运营升级寻找新平衡，具备强内容策划能力与灵活调整机制的项目将更具韧性。

　　办公楼市场：甲级供应集中入市，东西部复苏节奏分化

　　办公楼市场方面，2026年第三季度，北京办公楼市场在长期供应沉寂后迎来四个甲级项目集中入市，均位于CBD核心区。除其中一栋楼宇为整体自用外，其余大部分新增面积均进入市场对外租赁。报告显示，三季度全市甲级办公楼新增供应为50.18万平方米，空置率环比上升2.4个百分点至17.1%，平均租金环比下降1.2%。

　　受产业基本面差异驱动，东西部市场复苏节奏呈现分化。东部市场受新增供应集中入市影响，仍处于深度调整期，租金持续承压；超甲级项目凭借较高质价比吸引租户升级搬迁，租赁表现企稳，而普通甲级物业面临较大去化压力。西部市场则依托产业生态率先筑底，尤其是中关村区域凭借独特科技区位属性，持续吸引本地及外地前沿科技企业入驻，部分接近满租的优质项目已实现租金上调。报告预计，2026年全市甲级办公楼平均租金同比下降6%至7%，并于2028年末逐步企稳触底。后续供应方面，望京区域年内仍有约20万平方米甲级办公楼面积待入市，预计2026年末全市空置率走势仍将承压。

　　投资市场：险资与产业资本主导，类REITs盘活案例受关注

　　投资市场方面，三季度北京投资市场整体表现平稳。最受瞩目的交易为丽泽金融商务区的通用时代中心办公楼项目转让。根据公告披露，中信证券以75.4亿元受让北京通产时代商业管理有限公司100%股权及相关债权，核心资产为北京丽泽通用时代中心B座与C座办公楼，总建筑面积约18.5万平方米。原始权益人中国通用技术集团保留物业使用权，中信证券通过类REITs工具实现资产盘活，为央企存量资产证券化提供了重要参考案例。

　　买家结构上，内资险资与产业资本延续主导地位。险资在三季度挂牌与配置动作较为活跃。同时，自用型买家持续释放布局意愿。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示，北京市场中金融机构与科技企业对核心区优质办公资产的配置需求仍在延续。

　　工业物流市场：需求回暖，净吸纳量创近三年单季新高

　　工业物流地产方面，2026年三季度，北京非保税高标仓市场需求端有所回暖。在高标仓租金窗口期下，部分制造业租户加快推进仓储设施升级，将原厂房仓储空间搬迁至高标仓，贡献大面积成交；新鲜零食及生鲜电商类租户因业务扩展增加仓储租赁面积，带来一定增量需求。报告显示，三季度全市净吸纳量约21.7万平方米，为近三年半以来最高单季水平，市场去化动能得到一定修复。

　　子市场分化态势依然显著。平谷凭借租金竞争力与优质仓储硬件条件，吸纳了三季度大部分新增需求，去化表现领先全市；马驹桥、顺义空港等核心成熟子市场仍面临一定压力，成本敏感型租户外流态势尚未明显缓解。供应端方面，三季度全市共有三个新项目入市，分别位于平谷及顺义子市场，合计新增供应约36.29万平方米。租金方面，全市平均租金环比下降3.7%，较上季度跌幅收窄2.2个百分点。

　　展望后市，报告预计北京非保税高标仓市场将延续温和修复态势。随着电商平台与第三方物流行业持续整合、行业集中度逐步提升，部分头部企业或释放相应租赁需求，制造业租户仓储设施升级需求亦有望延续。但供应端压力仍不容忽视，今明两年将是本轮供应周期的最后高峰，年均新增供应预计超过65万平方米，全市空置率或将承压上行，平均租金短期内仍有下行空间。

编辑：消费动态传稿