消费日报网讯（记者 刘锦桃）12月10日至11日举行的中央经济工作会议重申“着力稳定房地产市场”，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”。次日，国家金融监督管理总局迅速响应，明确表态“支持稳定房地产市场”，并坚决提出“严守不‘爆雷’底线”。这一政策组合拳清晰传递出当前阶段“稳市场”与“防风险”并重的核心思路，旨在为行业的深度调整和模式转型筑牢安全底线。
尽管短期成交数据存在波动，但市场内生的结构性调整与政策的外生支持正形成合力，推动房地产行业从过去高速扩张的“旧周期”，稳步迈向以质量、安全、可持续为特征的“新发展阶段”。
“防风险”与“优供给”双重保障
在政策方面，当前房地产政策的顶层设计显现出高度的协同性和精准性。中央经济工作会议的定调与金融监管总局的落实举措一脉相承，共同勾勒出“以稳为主、以进促稳”的政策框架。
“政策的发力点将紧密围绕‘去库存’这一核心任务展开，旨在通过进一步挖掘市场需求潜力，并确保前期已出台的各项优惠措施能够充分落地见效。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受本报采访时如是解读。与此同时，他强调，防范化解风险被提升至前所未有的高度，全面排查潜在风险点、严防企业“爆雷”，是巩固市场信心、实现平稳过渡的基石，这与中央“兜牢底线”的要求完全契合。
盘古智库高级研究员江瀚在接受本报采访时对该政策的实施路径进行了解析。他认为，未来的政策将聚焦“去库存”与“优供给”协同推进。预计通过专项借款收购存量商品房转为保障房、人才房，既消化库存又优化住房结构。其次，“因城施策”将更加精细化。高能级城市或适度放松限购限贷，低能级城市则侧重财政补贴、税费减免等需求端刺激。
在市场表现上，中指研究院12月11日发布的《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告显示，2025年房地产市场呈现出显著的结构性分化特征：百城新建住宅价格年内累计微涨2.29%，而二手住宅价格则累计下跌7.46%。这种“新房稳、二手调”的分化格局，在业内被视为市场向健康状态演进过程中的正常调整。
严跃进分析认为，分化现象的背后是供需关系的深刻变化。二手房市场目前承载着较大的供给压力，正处于以价换量的深度调整期，价格的调整有助于加速市场出清。而新房市场的相对稳定，则得益于高品质住房供给的增加，以及市场对居住条件改善的强烈诉求，这部分需求构成了市场坚实的支撑力量。
江瀚则从机制层面提供了解读。他指出，当前新房、二手房价格的分化，清晰地表明中国房地产市场已彻底告别过去“同涨同跌”的时代，进入一个“结构性分化”的新阶段。未来市场的表现将更根本地取决于城市本身的人口吸引力、产业竞争力和公共服务水平等基本面因素。
在土地市场方面，根据中指研究院及克而瑞等机构发布的数据显示，各地坚持“缩量提质”供地策略，1-11月300城住宅用地成交规划建面及出让金均呈下降趋势，拿地资源进一步向北上深杭等核心城市集中，央国企为拿地主力。供给端优化举措持续推进，例如，武汉江夏区搭建数字化房源匹配平台，建立基于去化周期的“三色预警”供地调控机制，并通过“商改住”“商改租”、盘活存量土地等方式适配市场需求。
在物业服务方面，根据2024年百强物业服务企业关键经营指标数据显示，2024年百强物业企业在管面积达119.28亿平方米，同比增长7.06%，连续保持个位数增长，市场份额提升至28.97%。百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%。从收入结构看，2024年百强企业基础物业服务收入占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位。
2025年，企业主动退出非核心项目、实施“退劣进优”策略以聚焦高质量增长，导致行业管理规模与营业收入增速持续放缓。目前物业服务正处于从“规模扩张”向“质量效益”提升的关键转型期，行业整体呈现收缩与分化态势。
严跃进表示，物业服务板块本质上与存量市场的发展深度绑定。当前房屋安全体检等相关工作的推进，与物业服务板块存在较强的业务协同性。对此，物业服务企业需针对性制定相关策略，进一步丰富服务内涵，将房屋体检等相关服务纳入业务体系，以更好契合市场需求，这也将为板块估值修复及长期发展奠定基础。
在对就业贡献方面，严跃进坦言，尽管“国民经济支柱”的表述有所调整，但房地产作为“强大国内市场”不可或缺的重要组成部分，其产业链条长、关联范围广的特性，决定了它在扩大内需、稳定就业方面依然具有关键作用。
行业格局向“优质主体”与“运营赛道”集中
面对“十五五”期间行业将逐步走出调整阶段的预期，市场出清与政策引导正共同重塑行业竞争格局。严跃进认为，转型成功的关键在于两点：一是必须精准把握并遵循市场供求的基本规律，着力解决如二手房挂牌量过高这类干扰市场正常运行的具体问题；二是必须持续筑牢风险防控的底线，为整个行业的转型提供稳固的基础。
在具体的发展方向上，江瀚提出了从模式到产品的双维度升级路径。在发展模式上，行业必须从依赖“高杠杆、高周转”的旧范式，坚决转向追求“高质量、低负债”的新范式，房企需要重构财务模型，将现金流安全和净资产收益率（ROE）提升置于核心地位。在产品结构上，则要全面对标“好房子”建设标准，使绿色建筑、适老化改造、智慧社区等成为行业新标杆，以满足人民群众日益增长的多元化、高品质居住需求。
这一转型趋势直接重构了新周期下的投资价值。行业共识强烈指向经营稳健、财务安全的优质主体。东莞证券报告推荐关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头。
对此，江瀚指出，首先，经营稳健的头部央国企具备显著优势：其融资成本低、拿地能力强、信用评级稳定，在行业出清中可逆势扩张。其次，聚焦一二线城市的区域龙头受益于核心城市人口流入和房价韧性，项目去化快、现金流更健康。
严跃进进一步补充道，大型央国企凭借其信用优势和抗风险能力，将继续扮演市场“压舱石”的角色；同时，一批聚焦核心城市、拥有优质土地储备和卓越运营能力的优秀民营企业，也正展现出穿越周期的顽强生命力。
在具体赛道方面，严跃进指出，当前住房租赁市场发展路径清晰，整体正有序推进。市场运行总体平稳，未出现显著问题，其健康发展尤其需要与住房保障体系政策形成协同。现阶段，租赁市场工作的一个重要方向是与房地产“去库存”相结合。通过将符合条件的存量房源转化为保障性租赁住房，既能有效消化市场库存，也有力支撑了保障性住房供给体系的完善，符合当前住房保障工作的整体部署。租赁住房、城市更新、物业服务等赛道或将迎来历史性机遇。
据悉，《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行。作为一部为规范城镇国有土地上的住房租赁活动而制定的法规，《住房租赁条例》对出租与承租行为提出了具体要求，如针对住房租赁企业与经纪机构，条例要求其具备相应经营条件，规范房源信息发布、资金监管及经纪服务行为，并对规模化转租的自然人提出类似监管要求。此外，条例还鼓励发展长期稳定的租赁关系，推动租购住房在公共服务上逐步享有同等权利。
该条例的实施为租赁市场的规范化、品质化发展奠定了法制基础。严跃进建议，将部分去库存房源转化为保障性租赁住房，可以实现多赢。在物业服务领域，江瀚分析认为，经过深度估值回调后，板块已具备防御性配置价值，其行业逻辑正从“规模扩张”转向“利润兑现”和“价值重估”，未来的增长潜力与城市更新、人口老龄化等长期趋势紧密相连。
在房地产上下游产业方面，面对房地产市场转型，其上下游行业的增长逻辑亦已发生深刻变化，机遇由单一的新建市场拓展为“增量优化”与“存量激活”两大主线。
据媒体报道，在增量市场，发展核心已从规模扩张转向“好房子”建设。政策明确推动住房品质升级，市场改善型需求持续释放，这为绿色建材、智能家居、高性能建筑系统等高品质产品与服务创造了明确的高端市场空间。在存量市场，一个规模更为庞大的蓝海正在开启。以全国超过1000亿平方米的既有建筑为基底，“房屋体检”制度及城市更新行动正催生对建筑安全鉴定、节能改造、修缮维护等领域的持续性需求，为检测评估、特种建材和改造施工等产业链环节带来长期增长动力。
对此严跃进也认为，房地产上下游市场的发展需统筹兼顾增量市场的拓展空间与存量市场的盘活潜力。当前，随着房屋安全体检、老旧小区改造配套检测、既有建筑提质升级等相关工作的持续推进，不仅为存量资产的安全运营与价值提升筑牢了基础，也为建筑建材、工程检测、运维服务等房地产产业链上下游相关行业，带来了广阔的发展空间与实质性市场机遇。
江瀚指出，首先住房仍是居民最大资产类别，行业对金融、地方财政、就业的关联度仍高，短期内难完全脱离支柱地位。其次，行业进入“总量见顶、结构优化”新阶段。投资逻辑从“土地红利”转向“运营红利”，关注存量资产盘活、城市更新、租赁住房等新赛道。
对2026年的楼市预测方面，根据《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告显示，房地产市场2026 年预计增量政策将加速落地，需求端或通过降低房贷利率、中介费用、加大个税抵扣等降低购房成本，供给端有望强化租金与购房补贴、收储存量房源及闲置土地以改善供求关系。
中指研究院预测，2026年市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望率先企稳，全国新房销售面积降幅将收窄，但投资与销售仍存承压，市场分化态势将持续，“好城市 + 好房子” 的结构性机会凸显。未来行业将聚焦保障性住房建设、城市更新及 “好房子” 打造，在新模式构建与政策支持下，有望逐步筑底企稳，迈向高质量发展阶段。
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