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楼市资本论:正荣地产年报解读,营利双增销售1419亿

时间:2021-04-08 11:09:49 来源:消费日报网

  统计学和经济学告诉我们,所有事物的发展随着时间变化最终所呈现的都是非线性的指数变化。

  长期主义者,内心想到的回报曲线都是一个指数曲线:增长稳健。

  房企中的“长期主义者”正荣地产正是如此。

  左起:刘伟亮 执行董事兼董事会副主席、黄仙枝 执行董事、董事会主席兼行政总裁、欧国伟 非执行董事、李洋 执行董事兼常务副总裁

  3月29日,正荣地产举办2020年全年业绩发布会。数据显示,2020年全年,正荣地产实现营收361亿元,同比增长11%;净利润35.6亿元,同比增长15%;更为关键的是,合约销售额则实现了1419.01亿元人民币,同比增长8.6%。

  楼市资本论注意到,若将时间轴拉长来看,相比2017年的701.53亿元销售额,正荣地产在四年间累计涨幅高达102.3%,年均复合增长率为26.5%;

  对于崇尚价值投资的港股来说,已经吃到了时间红利的正荣正是最佳标的。

  就在29日午后,蜂拥而至的资金为正荣地产业绩而来,4326万港元资金大笔买入,最终以7.29%的涨幅将其市值定格于244.16亿港元。

  探究近年来正荣地产的高质量增长和资本对其的青睐,楼市资本论认为,这与其“高效运营+深耕区域“模式有着分不开的关系。

  更为关键的是,这样的高质量增长对手握5000亿元土储的正荣地产来说,或只是个开始。

  毕竟,长期主义的道路,一直在继续,美好还在后头。

  【一】高效运营助销售额累计涨102.3%

  是的,正荣地产之所以能在弱环境下获得诸多投资者的青睐,与其亮眼业绩有着分不开的关系。

  楼市资本论了解到,2020年正荣地产销售、营收等多业绩指标均保持稳健上涨。其中,报告期内,集团合约销售额约为1419.01亿元,同比增长8.6%;营收为361.26亿元,同比增加11.0%。

  据了解,正荣地产上市售年即2017年的合约销售额为701.53亿元,以此计算不仅四年累计涨幅高达102.3%,年均复合增长率也有26.5%之多。

  对于崇尚价值投资的港股市场来说,正荣地产在盈利能力增长方面也让资本市场倍感欣慰。

  从衡量一家房企盈利能力的关键性指标——核心利润看,正荣地产这一指标同比增长18.9%至33亿元,该增速在同等规模的房企中居于前列。此外,财报还显示,截至2020年底,正荣净利润率也同比上升至9.5%,核心利润率则改善至9.1%。

  尤其是相比2020年,百强房企平均下滑1个百分点的核心净利率而言,正荣地产的逆势上涨,显然是对其稳健发展最有力的宣言。

  楼市资本论认为,高效运营,正是助力正荣地产业绩稳增长的源头。

  1.线下提效:

  在经营提效方面,正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。

一连串数字可以看出正荣提效策略的质量:

  目前,方案批复平均67天,效率提升20%;项目复制率90%以上,产品定位周期0.8个月...实现了“首开平均周期7个月,首开平均去化率70%”,融资回款效率提升了20%。

  2.线上营销:

  除此之外,正荣地产还开展多元化数字营销活动,推出“正荣置家”线上售楼小程序,上线京东正荣旗舰店,线上VR看房及购房以及线上直播,大幅提升新增看楼客户及曝光量。

  在楼市资本论看来,这一系列措施不仅持续改善正荣地产的销售及现金状况,也意味着,未来正荣的利润增长,或许能充分依赖核心能力的提升,而非周期产生的价差。

  【二】430亿现金手头充裕

  严监管政策周期内,规模增长和安全运营的平衡性驾驭能力,是所有房企都不得不面对的一个新挑战。

  令人欣慰的是,正荣地产运营效率的提高,不仅成为推进企业规模稳健增长的利器,也使得公司去化率维持在高位,加快回款速度并得以改善现金流。

  业绩报数据显示,正荣地产的净负债率由2019年的75.2%迅速下降至2020年的64.7%,远低于不高于100%的红线标准;现金短债比从2019年的1.76上升至2020年的2.20%,远高于不小于1的红线标准。同时,短债占比下降至29.1%,手握429.73亿现金足以覆盖短期内的债务压力,“降负债”力度有目共睹的。

  除了财务运营效率的提高之外,正荣地产还通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

  其中,成本较高的非银借款占比被压缩了14%、公司债降低2%;银行借款占比则提升了14%、优先票据的占比也增加了2%。这也使得正荣地产融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。

  充裕的现金额度及多元化的融资渠道,预示着正荣地产的财务结构还有进一步稳健优化的可能性。

  正因如此,2020年正荣地产在境内获得了中诚信国际,以及大公国际资信评估有限公司给予的AAA(稳定)评级,跻身双AAA级主体信用评级之列,表明评级机构对正荣地产基本面及增长潜力的肯定。

  另外,正荣地产还在“正直构筑繁荣”的核心价值观下,构建多元化的ESG发展体系,并已成为支撑公司可持续发展的差异化竞争力。正荣ESG体系覆盖面广,涵盖环境保护、员工关爱、公益领域、社区投资等多维度,并形成涵盖了董事会、高管层及各职能部门的清晰管理架构,有效降低了企业的治理风险,为可持续发展奠定了坚实基础。

图:正荣地产ESG评级上调至BB级

  2020年12月,明晟(MSCI)将正荣ESG评级由B级上调至BB级,体现了正荣对ESG管理的重视以及管理能力的有效提升。

  在楼市资本论看来,在融资收紧的大背景下,正荣地产依然凭借稳健的财务状况,和多元化的融资渠道,实现可持续、高质量的发展。

  【三】5000亿元土储货值稳步向前

  正荣地产杠杆“低”了,业绩却“厚”了,从商业常识来说,这很难做到。除了高效运营外,布局显然也是不可或缺的密码之一。

  崇尚长期价值投资的股神巴菲特曾说,投资就像滚雪球,最重要的是发现很湿的雪和很长的坡道。

  长期主义者正荣也将滚雪球理论运用在了土储上,提出了“区域深耕”布局——“布局全国,坚持区域深耕,扩大战略纵深”的拿地策略;不仅找到了“核心城市”这一“雪球”,还将这些高价值土储越积越厚。

  楼市资本论了解到,截至2020年12月31日,正荣地产总土储达到2845万平方米,储备项目达到216个,货值约5000亿元。

  这些项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市,其中82%位于一、二线城市或具有高增长潜力的地区。

  事实上,正荣地产对区域持续性投资和策略性扩张策略,已然成为了正荣地产销售业绩的护城河。

  截至2020年12月31日,长三角和海峡西岸两地区累计贡献了71.9%合约销售业绩,二线城市贡献了89.3%的合约销售业绩,落实到单一城市上,福州、南京和苏州三个城市均贡献了超过10%的销售业绩。

  对此,亚布力智库研究员武亮表示,从2017年开始,正荣地产的项目开发和土地储备,就均是以二线省会城市和重点区域中心城市为主,除了持续性,正荣还不断扩大深耕半径。伴随城市化背景下的大势所趋,正荣地产对高能级城市的布局,为去化提供了需求端的有力支撑。

  更令人欣喜的是,除了高能级区域土储“量”的提升,正荣也专注于“质”的飞跃:2020年,正荣地产的土地储备权益占比由2019年的55%上升至2020年的58%;在去年新增的土地中,权益占比更是达到了约70%。

  楼市资本论认为,这也意味着,这些较高溢价的货值,能更多体现在正荣地产未来权益销售、归母的收益和利润中。想来,正荣地产2021年1500亿元的业绩目标,可以轻松实现。

  高瓴资本创始人兼首席执行官张磊在《价值》一书中说,长期主义不仅仅是一种方法论,更是一种价值观。流水不争先,争的是滔滔不绝。

  近四年,无论是严控负债比例以降低融资成本的主动权,还是持续布局高能级板块对冲住宅周期,正荣地产都试图以长期战胜周期。

  显然,它抚平了周期,给了时间以价值。


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编辑: 赵名扬
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